Питання Порядку техінвентаризації нерухомості

Положення нового Порядку суттєво зменшує можливість «ручного» втручання та махінацій на ринку нерухомості України. Це ще один важливий крок до повної цифровізації будівельних процесів, яка розпочалась ще у 2020 році. Слід зазначити, що сама цифровізація впроваджується досить повільно, із певними технічними труднощами системи. Тим не менш, зрушення є, вони необхідні та правильні та є єдиним шляхом до виведення будівельної сфери України з «тіні корупції» в якій вона поки що стоїть обома ногами. Прийняття нового Порядку тісно пов’язане із значними змінами, що стались у будівельному законодавстві України — прийняття закону №2518-ІХ та нормативної бази до нього, а також цифровізацією будівельних процесів завдяки створенню Єдиної Державної електронної систем у сфері будівництва (ЄДЕССБ). Таким чином, у нас з’являється новий елемент технічної інвентаризації — ідентифікатор об’єкта будівництва, який має бути присвоєний всім об’єктам нерухомості.

            Що таке ідентифікатор об’єкта будівництва

Ідентифікатор об’єкта будівництва як елемент технічної інвентаризації — це унікальний числовий або буквено-числовий код, який присвоюється кожному об'єкту нерухомості або об’єкту будівництва з метою його однозначної ідентифікації в системах обліку, технічної інвентаризації, державного реєстру речових прав та інших державних реєстрах.

Значення ідентифікатора в процесі технічної інвентаризації:

Унікальність — кожен об'єкт має лише один ідентифікатор, що виключає дублювання в базах даних.

Точна прив’язка — забезпечує зв’язок об’єкта з технічною документацією, графічними матеріалами, планами, актами обстеження.

Спростення обліку — дозволяє швидко здійснювати пошук, перевірку інформації про об’єкт у базах даних БТІ, ДРРП, ДЗК тощо.

Юридичне значення — використовується при оформленні прав власності, державної реєстрації, нотаріальних діях.

Приклади ідентифікаторів:

У рамках БТІ: може бути внутрішній інвентарний номер (напр., 0103-12345)

У Державному реєстрі речових прав: реєстраційний номер об'єкта нерухомості

У Державному земельному кадастрі: кадастровий номер земельної ділянки

У будівельному реєстрі: унікальний номер, присвоєний в системі ЄСББ (єдина система будівельного бенефіціарного обліку)

Хто формує ідентифікатор:

Під час технічної інвентаризації — відповідальна організація (БТІ або інша уповноважена структура)

Під час державної реєстрації прав — державний реєстратор

Під час будівництва — ДІАМ або орган місцевого самоврядування (через електронні системи).

Ідентифікатор для об’єктів нерухомості можна порівняти із ІПН для громадян України. Відповідно до положень Постанови, ЄДЕССБ стає основою документообігу у сфері реєстрації нерухомого майна, саме за допомогою ідентифікаторів об’єктів. Без наявного в ЄДЕССБ ідентифікатора державний реєстратор не може провести відповідну дію щодо такого об’єкта нерухомості.

Серед переваг такого підходу:

• прозорість процесу реєстрації нерухомості;
• взаємозв’язок реєстрів (ЄДЕССБ та Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, ДРРП);
• виключення ризиків втручання третіх осіб (незаконних реєстрацій, реєстрацій неіснуючих будівель тощо);
• спрощення процедури реєстрації об'єкта нерухомості (основні відомості реєстратор отримає саме з ЄДЕССБ)

Станом на 2025 рік, технічна інвентаризація в Україні проводиться відповідно до чинного законодавства, зокрема: Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», Наказу Мінрегіону №103 від 24.04.2013 (зі змінами) — «Про затвердження Порядку проведення технічної інвентаризації об’єктів нерухомого майна», Наказу Мінрегіону №293 від 26.11.2021 — щодо електронної системи у сфері будівництва, Постанови КМУ №1390 від 23.12.2021 — щодо єдиної державної електронної системи у сфері будівництва (ЄДЕССБ).

Перелік об'єктів нерухомого майна, щодо яких проводиться технічна інвентаризація:

1. Житлова нерухомість:

• Індивідуальні житлові будинки
• Квартири (в тому числі у багатоквартирних будинках)
• Садові та дачні будинки
• Кімнати (у гуртожитках, комунальних квартирах)

2. Гаражі:

• Індивідуальні (на земельній ділянці)
• Блоковані та зблоковані (гаражні кооперативи)
• Паркінги, машино-місця, які є самостійним об’єктом нерухомого майна

3. Нежитлова нерухомість (громадські будівлі):

• Адміністративні приміщення
• Офісні центри
• Магазини, торгові комплекси
• Готелі, кафе, ресторани
• Освітні, медичні, культурні установи

4. Промислові об’єкти:

• Заводи, цехи, фабрики
• Склади, ангари
• Майстерні

5. Інженерні споруди:

• Колодязі, насосні станції, резервуари
• Підпірні стіни, огорожі, естакади
• Силоси, бункери
• Трансформаторні підстанції, котельні
• Очисні споруди

6. Лінійні об’єкти інженерно-транспортної інфраструктури:

• Автомобільні дороги (місцевого значення)
• Залізничні колії
• Лінії електропередач, кабельні канали
• Трубопроводи (водопровідні мережі. каналізаційні мережі. газопроводи. теплові мережі.)
• Лінії зв’язку, оптоволоконні мережі.
• Каналізаційні та дощові колектори

7. Захисні споруди цивільного захисту (далі - захисні споруди) та споруди подвійного призначення із захисними властивостями захисних споруд (далі - споруди подвійного призначення)

8. Багатофункціональні будівлі для тримання засуджених та осіб, узятих під варту (блочного, казарменого та камерного типу установ виконання покарань та слідчих ізоляторів)

9. Об’єкти нерухомого майна, що утворилися внаслідок поділу, об’єднання об’єкта нерухомого майна або виділення частки з об’єкта нерухомого майна, крім випадків, коли за результатами такого поділу, об’єднання або виділення частки шляхом реконструкції закінчений будівництвом об’єкт приймався в експлуатацію.

10. Незавершене будівництво:

Об'єкти, що мають ознаки капітальності та не введені в експлуатацію

Не підлягають інвентаризації:

• Тимчасові споруди (МАФи)
• Об’єкти, що не є капітальними будівлями
• Легкі навіси, парканні конструкції без фундаменту
• Рухоме майно (контейнери, мобільні будівлі)

Випадки, коли проводиться технічна інвентаризація та виготовляється технічний паспорт

• Для державної реєстрації права власності на новозбудований об’єкт

Після завершення будівництва перед введенням об’єкта в експлуатацію.

Для оформлення правовстановлюючих документів (у т.ч. на об’єкти інженерної інфраструктури та споруди).

• У разі реконструкції, капітального ремонту або перепланування

Якщо внесено зміни в технічні характеристики (площа, поверховість, конфігурація).

Для фіксації змін у складі об’єкта та оновлення технічного паспорта.

• У разі поділу або об’єднання об’єктів нерухомості

При юридичному поділі одного об'єкта на декілька.

При об’єднанні кількох об'єктів в один (наприклад, суміщення квартир, ангарів тощо).

• Для оформлення спадщини

Якщо спадкоємець подає документи для оформлення права власності на нерухоме майно.

• У разі переоформлення або внесення змін до правовстановлюючих документів

Зміна власника, форма власності, юридичної адреси тощо.

Виправлення невідповідностей у площах, контурах, технічних характеристиках.

• Для передачі об'єкта в оренду або на баланс

У разі передачі комунального/державного майна в користування або оренду.

Для постановки на баланс або при списанні об’єкта.

• У разі оформлення самочинного будівництва

Для узаконення самовільно збудованих або реконструйованих об'єктів.

Підстава — рішення суду або спеціальна процедура згідно з будівельною амністією.

• У випадках пошкодження або руйнування об'єкта (наприклад, внаслідок бойових дій)

Для внесення до реєстру пошкодженого майна.

Для подання заяви на компенсацію або реконструкцію.

Потрібне польове обстеження з актом фактичного стану.

• За вимогою органів державної влади або місцевого самоврядування

У випадках інвентаризації майна громади або держави.

При ревізії або аудиті майна підприємств, закладів, установ.

• Для оцінки майна (експертної або балансової)

У випадках купівлі-продажу, передачі, приватизації, страхування або кредитування під заставу.

Види технічної інвентаризації нерухомого майна

1. Первинна технічна інвентаризація

Проводиться для об'єктів, щодо яких раніше не виготовлявся технічний паспорт, наприклад:

• Новозбудований будинок або інша споруда
• Незавершене будівництво
• Об'єкти, що не перебували раніше на обліку в БТІ

Результат: виготовлення первинного технічного паспорта.

2. Періодична (чергова) технічна інвентаризація

Проводиться на вимогу власника або у випадках, коли:

• Відбулись зміни в об’єкті (перепланування, реконструкція, добудова)
• Необхідно оновити дані в технічному паспорті
• Минуло багато часу з моменту останньої інвентаризації

Результат: оновлений технічний паспорт, з фіксацією змін.

3. Позапланова технічна інвентаризація

Проводиться в особливих випадках, зокрема:

• Для підготовки до державної реєстрації прав на об’єкт
• Для оформлення спадщини, поділу чи об'єднання об'єктів
• За вимогою суду або нотаріуса
• При відчуженні майна (продаж, дарування)
• У разі ліквідації аварійного стану будівлі

Результат: технічний паспорт або акт інвентаризації.

4. Технічна інвентаризація змін (часткова)

Проводиться при:

• Переплануванні приміщень (без зміни площі)
• Добудові, надбудові, зміні технічних характеристик
• Зміні функціонального призначення (наприклад, з житлового на нежитлове)

Результат: внесення змін до технічного паспорта з фіксацією оновлених параметрів.

5. Інвентаризація незавершеного будівництва

Проводиться щодо об'єктів, які:

• Має фундамент або коробку
• Не завершені, але видно конструктивні елементи
• Вимагають фіксації фізичного стану (для узаконення, продажу, суду)

Результат: акт обстеження та технічний паспорт незавершеного об'єкта.

• Додатково:

• Обстеження технічного стану об'єкта (не є інвентаризацією, але часто супроводжує її)
• Обмірні креслення — виконуються під час інвентаризації, з уточненням площ, меж, об’ємів

Інвентаризаційна справа

За результатом проведення технічної інвентаризації заводиться інвентаризаційна справа. Відповідно до вимог Постанови, вона формується і ведеться на кожен об’єкт нерухомого майна на весь час його існування з використанням ЄДЕССБ в електронній формі, та лише у паперовій - якщо містить відомості, що становлять державну таємницю відповідно до закону.

Складовими частинами інвентаризаційної справи є:

• ідентифікатор об’єкта будівництва (закінченого будівництвом об’єкта) в Єдиній державній електронній системі у сфері будівництва для об’єктів

нерухомого майна, якому присвоєно такий ідентифікатор (далі - ідентифікатор об’єкта);

• опис інвентаризаційної справи з обов’язковим зазначенням ідентифікатора об’єкта;

• матеріали технічної інвентаризації

Актуальний перелік документів, необхідних для проведення технічної інвентаризації об’єкта нерухомого майна

1. Заява на проведення інвентаризації

Подана власником, співвласником або уповноваженою особою.

2. Правовстановлюючі документи на об’єкт нерухомості або земельну ділянку:

Документи про право власності: Договір купівлі-продажу, Свідоцтво про право власності, Свідоцтво про спадщину, Рішення суду або органу місцевого самоврядування, Витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно

Для об'єктів незавершеного будівництва — документи, що підтверджують право на виконання будівельних робіт (повідомлення, дозвіл, проєктна документація)

3. Технічна документація (за наявності):

Раніше виданий технічний паспорт (у разі проведення повторної інвентаризації, перепланування, добудови тощо)

Проєктна документація (не обов’язково, але бажано для новобудов, реконструкцій)

Декларація або сертифікат про введення в експлуатацію (якщо є)

4. Кадастровий номер земельної ділянки (для індивідуальних будинків, гаражів, господарських будівель):

Витяг з Державного земельного кадастру або Державного реєстру речових прав

5. Документ, що посвідчує особу заявника:

Паспорт (або ID-карта), ІПН (ідентифікаційний код), Довіреність — якщо діє представник

6. Для юридичних осіб (додатково):

Виписка з ЄДРПОУ, Статут (за потреби), Наказ про призначення керівника, Довіреність/наказ на представника

Важливе нововведення: якщо під час проведення техінвентаризації буде встановлено, що на об’єкті нерухомого майна було виконано будівельні роботи без дотримання вимог законодавства у сфері будівництва (наприклад зміна геометричних розмірів, функціоналу тощо), виконавець зобов’язаний внести відповідні відомості до Реєстру будівельної діяльності при проведенні технічної інвентаризації (розробленні паспорта об’єкта). На такі відмітки вже можуть реагувати органи місцевого архітектурнобудівельного контролю - здійснювати на підставі даних ЄДЕССБ перевірки, виносити приписи про усунення порушень і навіть штрафувати.