Майже кожен власник нерухомості, який стикається з необхідністю переоформлення квартири чи укладення угоди купівлі-продажу, хоча б раз потрапляв у ситуацію, коли у правовстановлюючих документах зазначена одна площа, а в новому технічному паспорті — зовсім інша. У більшості випадків саме на це звертає увагу нотаріус і вимагає підтвердження: чому відбулася зміна та чи є вона законною.
На перший погляд це може здаватися проблемою: «Чи не визнають перепланування самовільним? Чи не доведеться отримувати дозвільну документацію?» Насправді у переважній більшості випадків усе вирішується набагато простіше. Давайте розберемося, чому виникають такі розбіжності та які документи стануть вашим «захисним щитом» перед нотаріусом.
Чому площа різниться?
Причин може бути кілька, і всі вони досить поширені.
- Нова методика підрахунку площі.
- Зміни у державних будівельних нормах призвели до того, що площа квартир тепер обраховується інакше. Наприклад, балкони, лоджії чи тераси включаються у загальну площу з певними коефіцієнтами: для лоджії — 0,5, для балкона чи тераси — 0,3. Такі правила закріплені у ДБН Б.2.2-15:2019. У результаті квартира, яка ще кілька років тому «важила» 50 кв. м, може «підрости» до 52 чи навіть 53 кв. м без жодних змін у її плануванні.
- Ремонт і оздоблення.
- Інша, не менш поширена причина — повторні виміри після ремонту. Нанесення шару штукатурки, встановлення гіпсокартону чи звукоізоляції зменшують корисну площу на кілька сантиметрів. Здавалося б, дрібниця, але у підсумку може з’явитися різниця навіть у цілий квадратний метр. Це не перепланування, а лише технічна деталь, яка відображається у новому паспорті.
- Перепланування без втручання у несучі конструкції.
Ще одна ситуація — об’єднання туалету та ванної чи облаштування кухні-студії. Такі зміни дозволені без жодних дозволів і ліцензій (Постанова КМУ № 406 від 07.06.2017), але їх фіксують у новому технічному паспорті. У цьому випадку площа квартири також змінюється.
Що говорить закон?
Для того щоб зрозуміти, які документи потрібні нотаріусу, звернімося до законодавства.
- Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно» прямо вказує: підставою для внесення змін у Державний реєстр є документи, що підтверджують фактичні характеристики об’єкта. Тобто — технічний паспорт.
- Постанова КМУ № 488 від 12.05.2023 р. затвердила новий Порядок проведення технічної інвентаризації. Згідно з ним, інвентаризація проводиться на підставі фактичних обмірів, а техпаспорт може оформлюватися як у паперовій, так і в електронній формі.
- Постанова КМУ № 406 від 07.06.2017 р. визначає перелік робіт, що не потребують дозволів. І серед них — перепланування, якщо воно не зачіпає несучих конструкцій.
- ДБН Б.2.2-15:2019 «Житлові будинки. Основні положення» — саме цей документ встановлює сучасні правила розрахунку площ, у тому числі із застосуванням коефіцієнтів для балконів і лоджій.
Таким чином, законодавство чітко відповідає: різниця у площі не є ознакою незаконних дій власника. Вона може бути зумовлена або новими будівельними нормами, або уточненням обмірів, або дозволеним переплануванням.
Як підтвердити законність?
Щоб у нотаріуса не виникло жодних сумнівів, варто отримати документальне підтвердження.
1. Замовте новий технічний паспорт у БТІ або у сертифікованого виконавця. Саме цей документ покаже актуальні характеристики квартири.
2. Отримайте довідку з БТІ, у якій буде зазначено:
- зміна площі сталася не через самовільне перепланування;
- несучі конструкції не були змінені;
- різниця зумовлена або новою методикою підрахунку, або уточненням вимірів.
3. Подайте ці документи нотаріусу разом із правовстановлюючим актом (свідоцтвом, договором тощо). Це стане підставою для посвідчення угоди та внесення правильних даних у Державний реєстр прав.
Як може виглядати довідка
"Зміна площі об’єкта нерухомого майна відбулася не внаслідок самовільного перепланування або втручання в несучі конструкції, а відповідно до чинних державних будівельних норм та Порядку проведення технічної інвентаризації (постанова КМУ № 488 від 12.05.2023). Причиною зміни площі є уточнення фактичних вимірів та застосування актуальних методик розрахунку площі відповідно до ДБН Б.2.2-15:2019."
Висновок
Розбіжність у площах між правовстановлюючими документами та технічним паспортом — не рідкість, а звичайна практика, яка пояснюється розвитком норм та уточненням методик.
- Балкони й лоджії тепер рахуються за новими правилами.
- Ремонт може зменшити площу через додаткові оздоблювальні матеріали.
- Перепланування без втручання у несучі стіни не потребує дозволів, але відображається у нових обмірах.
Вирішується ця ситуація просто: новий технічний паспорт + довідка з БТІ = достатня підстава для нотаріуса, щоб посвідчити угоду.
Отже, якщо ви зіткнулися з розбіжністю у площі — це ще не привід для хвилювань. Головне — знати свої права, посилатися на чинне законодавство і мати належно оформлені документи
